Президент Нотариальной палаты Югры Христина Иконник рассказала о минимальном размере долей при покупке жилья

С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, которые призваны уменьшить число "резиновых" квартир. Теперь доля жилого помещения не может быть менее 6 квадратных метров общей площади на каждого собственника. Об этом в интервью корреспонденту Информационного агентства "МАНГАЗЕЯ" рассказала Президент Нотариальной палаты ХМАО-Югры, нотариус Сургута Христина Иконник .

- Здравствуйте, Христина Юрьевна! Расскажите, пожалуйста, что это за поправки и что изменилось?

- С 1 сентября 2022 года вступили в силу следующие поправки в ЖК РФ:
- собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности,
если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Сделка, заключенная с нарушением указанных правил, является ничтожной. Такая сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом, не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

- А как же быть, если, к примеру, родители жили в маленькой квартире, детей у них было много? Как в таком случае будет оформлено наследство?

- У правила «шести квадратных метров» есть исключения. Изменения не распространяются на следующие случаи:
1. Возникновение права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе:
- в результате наследования по любому из оснований,
- в случаях приватизации жилых помещений.
2. Оформление жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению.
3. А также если сделка, совершена до 1 сентября 2022 года.
Например, в состав наследства входит однокомнатная квартиры площадью 27,5 кв.м. при этом имеется 5 наследников. Если все 5 наследников примут наследство, то каждый окажется собственником 5,5 кв.м., что меньше установленного минимума. При этом основание наследования (по закону или по завещанию) не будет иметь значения.

- Изменения касаются только договоров дарения и купли-продажи?

- Нет, указанные положения распространяются на все сделки, в результате которых происходит «создание» новых долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в том числе: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены (к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже), брачный договор, соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
При этом, законодатель запретил образование долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, если по итогам на долю каждого сособственника придется меньше 6 кв. м. площади жилого помещения. При этом не имеет правового значения, кто «создает» такую долю - ее единоличный собственник, передавая свое жилое помещение в долевую собственность нескольких лиц, или участник долевой собственности, путем разделения принадлежащей ему доли.

- С 1 сентября 2022 вообще нельзя будет купить или продать микродолю в квартире?

- Законодатель не установил ограничений по распоряжению уже существующими долями в праве общей долевой собственности на жилые помещения, если они составляют менее 6 кв.м.
Например, если сособственнику уже принадлежит доля в праве общей долевой собственности на квартиру, на которую приходится всего 5 кв.м. площади помещения, он вправе, как и прежде, распорядиться этой долей, например, продать или подарить всю долю другому, поскольку в такой ситуации разделения доли или ее возникновения не происходит.

- А запрет касается только квартир?

- Нет, запрет установлен в отношении любого жилого помещения, а не только квартиры.
Существует 3 вида жилых помещений:
• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.
Таким образом, запрет на минимальный размер доли в равной мере действует и на жилой дом, и на комнату.

- Если продается квартира, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то родители, получив разрешение органов опеки и попечительства, должны взамен оформить на имя ребенка равноценную долю в другом жилом помещении. А если доля ребенка составляет, например, 3 кв.м., как поступить родителям?

- При отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, с целью обеспечения его имущественных интересов, родители должны приобрести на его имя (в том числе путем дарения) недвижимое имущество (долю недвижимого имущества) взамен отчуждаемого в размере не менее шести квадратных метров.

Например, продается квартира площадью 35 кв. м, несовершеннолетнему ребенку принадлежит 1/7 доля (5 кв. м). А приобретают родители квартиру площадью 30 кв.м. В этом случае родители должны оформить на имя несовершеннолетнего ребенка 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, т.е. 6 кв. м.

- Если родители получили разрешение органов опеки и попечительства до вступления в силу изменений, и в нем указано, что нужно оформить на имя ребенка долю менее 6 кв.м., родителям нужно получать новое разрешение?

- Новое разрешение получать не нужно, но оформить на имя ребенка недвижимое имущество или долю недвижимого имущества все равно необходимо будет в размере не менее 6 кв.м.